天津市城投分析深度报告（上）：天津市区域经济、财政、土地出让解析-
核心观点
天津市是拱卫首都的门户，也是北方最大的港口城市。经济方面，2018 年
来天津市出现 GDP 下修，对区域内城投经营环境造成不利影响；市辖区中
滨海新区 2018 年 GDP 和人均 GDP 领先。财政方面，受益于混改和土地
出让，天津市 2019 年综合财力增加，调整后债务率下降，但仍为各省级
单位第一。2019 年天津土地市场回暖，滨海新区、环城区土地成交量价较
高，支撑地方财力和城投偿债。综合区域经济、财政实力和边际变化，经
济财政实力较强、调整后债务率下降幅度较大和水平较低的市辖区可能存
在投资机会，但天津市债务率较高，信用下沉时需防范尾部风险。
天津市 GDP 两次下修，可能由于统计口径调整等因素
2018 年来天津市滨海新区及全市相继出现 GDP 下修，调整后天津市 2019
年经济体量、排名大幅下降至各省级单位中后位置，对区域内城投经营发
展环境和投资者信心造成不利影响。统计口径的调整和统计执法力度加大
可能是天津市 GDP 下修的重要原因，此外也与坚持新发展理念、加快结构
调整步伐有关。地区 GDP 于 2020 年起统一核算，修订历史数据有利于放
下包袱轻装上阵。2019 年天津市第三产业增加值占比超过 60%，但细分
结构待优化；第二产业可能发挥天津市工业基础良好的优势，未来智能制
造工业将成为经济重要推动力。
各区经济增速普遍较低，滨海新区经济总量居首，蓟州、宁河等体量小
统计口径调整也对研究天津各市辖区情况造成了干扰。
滨海新区自 2018年以来未发布 GDP 数值，只能根据人民网报道推算滨海新区 2018 年
GDP；各市辖区尚未公布 2018 年 GDP 修订值，下修幅度可能大于 GDP
增速。从 2018 年 GDP（修订前）来看，滨海新区尽管经历了下修，但在
各市辖区中总量和人均都遥遥领先，远郊区中蓟州、宁河经济体量较小，
蓟州区人均 GDP 低于 5 万元；从 GDP 增速来看，天津市各辖区增速普遍
较低，2018 年津南区、北辰区增速位于负值区间，2019 年西青区、蓟州
区增速不足 3%。
混改和土地出让增强综合财力，但债务负担仍重
受益于混改推进和土地出让增加，2019 年天津市综合财力上行，考虑城投
带息债务的调整后债务率下降，但仍然位居各省级单位第一。分市辖区来
看，多数市辖区综合财力增强，滨海新区 2019 年综合财力提升幅度接近
200 亿元，规模超过 1000 亿元，综合财力水平和增幅均为第一；综合财力
增强带动调整后债务率下降，东丽、北辰、津南降幅超过 100pct；宝坻、
西青 2019 年调整后债务率低于 150%，债务压力相对较小。综合财力较强、
调整后债务率大幅下行和债务压力较小的区域，可能存在一定投资机会，
但天津市债务率整体较高，信用下沉时需警惕尾部风险。
土地出让分析：2019 土地成交回暖，滨海新区最为活跃
2016-2017 年天津市发布多条土地调控政策，2018 年土地成交量价齐跌。
2019 年天津市土地市场有所回暖，量价较 2018 年下半年回升，尽管土地成
交均价仍低于 2017 年高位，但土地成交价款对地方财力形成了有力保障。
分行政区来看，各市辖区土地成交情况差异较大。2019 年滨海新区土地成
交价款最大，其次为环城四区和武清区，上述六区中西青区住宅用地均价最
高，约 2.3 万元/㎡，其余五区在 0.8-1.2 万元/㎡左右，这些区域较大的土地
成交价款和较高的成交价格有力支撑区域财力，为城投偿债提供保障。
风险提示：数据口径偏差、隐性债务化解进度不确定。
正文目录
天津市 GDP 大幅下修，各区域经济水平分化...................................................................4
天津市 2018 年 GDP 大幅下修，石油冶金等重化工业占比仍然较高........................4
天津市经济显著失速，GDP 下修后 2019 年经济总量低于 2013 年水平...........4
产业结构转型升级中，但对传统重化工业依赖度仍然较高，新动能发展略显乏力
..........................................................................................................................6
滨海新区经济总量居首，中心城区分化，远郊区经济实力显著较弱 .........................8
滨海新区经济总量居首，五大功能区产业结构各有侧重 ...................................8
环城区中津南区经济失速严重，远郊区中武清区一枝独秀................................9
混改和土地出让力度增加增强综合财力，但债务率仍高.................................................12
天津市非税收入大幅增长带动财政收入高速增长，债务负担仍较重 .......................12
受减税降费影响，部分中心城区市辖区财政收入下滑.............................................14
多数非中心城区市辖区综合财力增强，部分区域债务率显著较高...........................15
土地出让分析：2019 土地成交量价回升，滨海新区最为活跃........................................19
天津市土地成交波动上行，2019 年土地出让规模有所增长....................................21
滨海新区、环城区土地出让占比高，远郊宁河区增长迅速......................................23
主要成交区域土地出让情况分析 .............................................................................24
主要成交区域土地市场成交规模波动增长，2019 年规模回升.........................25
土地成交主要为住宅用地.................................................................................25
风险提示..................................................................................................................26
图表目录
图表 1： 天津市 2019 年经济体量全国排名中后位置，GDP 增速低于全国整体水平......5
图表 2： 天津市 2018 年 GDP 修订数下修 29.0%，下修比例全国第一 ..........................5
图表 3： 天津市 2019 年主要行业增加值占规模以上工业比重（%） .............................6
图表 4： 天津市 2019 年石油冶金等重化工业增加值占规上工业 38.4% .........................6
图表 5： 2019 年天津市第三产业占比大幅提高，超过 6 成 ............................................7
图表 6： 2019 年产业结构的调整与数据修订关联密切....................................................7
图表 7： 天津市第三产业细分结构中批发和零售业、金融业占比较高 ............................7
图表 8： 天津市金融、科技、信息在 GDP 中占比尚有较大提升空间 .............................7
图表 9： 天津市 16 个市辖区可划分为滨海新区、中心城区、环城区、远郊区四个区域 8
图表 10： 2019 年滨海新区创新型企业入库数量居首，单个功能区与其他市辖区数量相
当 ......................................................................................................................................9
图表 11： 2018 年滨海新区 GDP、人均 GDP 在各市辖区中排名靠前..........................10
图表 12： 津南、北辰 2018 年 GDP 增速为负，西青、蓟州 2019 年 GDP 增速低于 3%
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图表 13： 2018 年中心城区三产占比超过 9 成，滨海新区为二三一结构，环城区、远郊
区各有侧重......................................................................................................................11
图表 14： 天津 2019 年一般公共预算收入增速全国第一，较 2018 年增速大幅提高 ....12
图表 15： 天津税收占一般公共预算收入比例明显下降，收入质量有待提高.................13
图表 16： 2019 年天津市调整后债务率在可比省份中排名第一.....................................14
图表 17： 中心城区各市辖区一般预算收入增速与税收增速分化...................................15
图表 18： 中心城区中红桥区自给率较低，债务率较高 .................................................15
图表 19： 多数非中心城区市辖区一般预算收入增速由负转正，滨海新区各功能区一般预
算收入增长明显...............................................................................................................16
图表 20： 绝大多数非中心城区市辖区财政自给率有所下降 ..........................................17
图表 21： 多数非中心城区市辖区政府性基金收入上涨，对地方财政实力支撑作用增加
........................................................................................................................................17
图表 22： 2019 年天津 10 个发债市辖区综合财力普遍提高，调整后债务率普遍下降..18
图表 23： 2016-2018 年天津市发布多条房地产调控政策..............................................19
图表 24： 2019 年天津市土地成交规模止跌回升...........................................................20
图表 25： 近年来土地出让金有力保障政府性基金收入 .................................................20
图表 26： 2019 年天津市滨海新区及环城区土地成交规模较大.....................................21
图表 27： 近年天津市土地成交规模波动上行，2019 年地价有所降低..........................21
图表 28： 2019 年天津市土地成交溢价率保持低位，滨海新区、津南区土地成交价款增
长较快.............................................................................................................................22
图表 30： 2019 年全市住宅用地成交规模回升 ..............................................................23
图表 31： 2019 年全市商服办公用地成交规模增长.......................................................23
图表 32： 近年来滨海新区、环城区土地出让占比高，宁河区增长迅猛........................23
图表 33： 2019 年滨海新区中经开区、高新区土地成交活跃 ........................................24
图表 34： 近年来中心城区住宅用地成交均价大幅高于全市平均水平............................24
图表 35： 近年来主要成交区域土地成交价款情况.........................................................25
图表 36： 2019 年土地成交价款类型以住宅用地为主 ...................................................25
图表 37： 主要区域住宅用地成交地面均价回升 ............................................................26
图表 38： 主要区域商服办公用地成交地面均价有企稳回升趋势...................................26